夏某1、林某继承纠纷二审民事判决书

威海市中级人民法院

民事判决书

（2017）鲁10民终1473号

上诉人（原审原告）：夏某1，女，汉族，1967年4月15日出生，住荣成市。

被上诉人（原审第三人）：林某，男，汉族，1965年10月19日出生，住威海经济技术开发区。

原审被告：夏某2，女，汉族，1955年11月6日出生，住威海经济技术开发区。

原审被告：夏某3，男，汉族，1958年阴历9月份出生，住威海经济技术开发区。

上诉人夏某1因与被上诉人林某、原审被告夏某2、夏某3继承纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2017）鲁1092民初646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。

夏某1上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：2006年刘玉仙与林某签订位于威海经济技术开发区泊于镇河北吴家村地号为01270172房屋（以下简称诉争房屋）的买卖合同时，夏元功健在，在没有夏元功书面授权的情况下，林某未与同村居住的继承人夏某2、夏某3签订买卖合同，反而与既不是诉争房屋的产权人和继承人刘玉仙签订合同不符合善意第三人的条件；该合同未经过权利人的书面授权或追认，故该买卖合同自始无效。即使刘玉仙与林某之间的买卖行为是经过夏元功授意，因夏元功与夏某1、夏某2、夏某3同为第一顺序继承人，夏元功也无权代表夏某1等处分诉争房屋。

林某辩称，刘玉仙系夏某2的丈夫，其代表夏元功签订诉争房屋的买卖协议，林某有理由相信刘玉仙系作为继承人的代表有权签订该协议，并且房屋买卖过程中不存在欺诈、胁迫等情形、林某支付合理对价、实际占有诉争房屋、持有产权证书，后与村委签订拆迁补偿协议，诉争房屋已经被拆除，故房屋买卖协议合法有效。即使刘玉仙未经其他继承人授权，林某也符合法律规定的善意第三人，理应取得诉争房屋的拆迁补偿利益。如夏某1认为刘玉仙无权处分诉争房屋，其损失应由刘玉仙及夏某2承担。

夏某2述称，夏某1应该继承诉争房屋的拆迁利益。其在村里签订拆迁协议时才知道诉争房屋被刘玉仙出售，刘玉仙是否将收取的购房款给付夏元功，其不清楚。

夏某3未到庭予以陈述。

2017年3月23日，夏某1向一审法院起诉请求：依法分割夏某1、夏某2、夏某3共同所有的诉争房屋。诉讼中变更诉讼请求为继承分割诉争房屋的拆迁补偿利益。

一审法院认定事实：夏吉之、董彩香夫妇育有夏元功、夏某2、夏某3、夏某1、夏素芹五名子女。董彩香于1993年去世，夏吉之于1999年去世。夏元功与刘淑华育有一子夏某4，夏元功于2012年去世。诉争房屋原为夏吉之、董彩香夫妇的共同财产。诉争房屋已列入拆迁范围，林某于2016年4月29日与河北吴家村委会签订房屋拆迁补偿安置协议书，现诉争房屋已经拆除，安置补偿利益尚未实际取得。

林某主张于2006年2月25日通过刘玉仙购买取得诉争房屋，提交了房产买卖契约，当庭陈述了房屋买卖过程。夏某1表示对房屋是否发生买卖不清楚，并认为代理卖房人刘玉仙没有任何书面的委托手续，不能证明是代表夏元功签订的契约，刘玉仙本人既不是该房屋的产权人，也不是继承人，也没有经过权利人书面授权或者追认，所以买卖行为自始无效。夏某2称林某曾通过中间人向其表示过想买诉争房屋，但是其一直没同意，刘玉仙擅自做主将该房以夏元功的名义卖给林某，未告知夏某1、夏某2、夏某3，卖房所得款项刘玉仙也未交给其本人。

一审法院认为，诉争房屋系夏吉之、董彩香夫妇的共同财产，在二人去世后成为遗产，按法定继承原则由夏某1、夏某2、夏某3及其他法定继承人共同继承、转继承，形成共有。在该遗产实际析产分割前，除夏某1、夏某2、夏某3之外的其他法定继承人、转继承人书面放弃继承，符合法律规定，予以认定。2006年2月25日，刘玉仙以夏元功的名义与第三人林某签订房屋买卖契约，以5000元的价格将诉争房屋出卖给林某，房屋买卖契约经双方及中介人签字，房款、房屋已相互交付，且可以推定林某持有该房屋的产权证书，即使刘玉仙出卖诉争房屋系无权处分，该房屋买卖合同亦不必然无效。夏某3、夏某2系同村居民，刘玉仙系夏某2的丈夫，对诉争房屋的买卖情况应已知悉，十多年以来各方权利人未提出异议，且夏某1、夏某2、夏某3未举证证实房屋买卖过程中存在欺诈、胁迫、恶意串通等导致合同无效的情形。林某支付了较为合理的对价、实际占有诉争房屋、持有产权证书并就诉争房屋与所在村委会签订了拆迁补偿合同，房屋也已经实际拆除，可认定其为善意的第三人，应由林某实际取得房屋的所有权及房屋拆迁后的补偿利益。综上，夏某1的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回夏某1的诉讼请求。案件受理费减半收取4400元，保全费2020元，由夏某1负担。

本院二审期间查明，夏吉之去世后，诉争房屋的钥匙、产权证书均由夏某2管理，但无人居住。林某主张其于2006年购买后用于存放物品，但夏某1、夏某2予以否认，主张无人使用该房屋。林某认可其购买诉争房屋前了解到诉争房屋夏某1、夏某2等姊妹均认为该房屋属于夏元功所有，签订买卖协议时夏元功未出面，而委托刘玉仙签订买卖协议，故其只与刘玉仙联系，未与夏元功联系，签订协议时审查刘玉仙没有书面协议，但因夏某2的姊妹均在村里，且刘玉仙管理该房屋，故与刘玉仙签订协议。夏某1认可诉争房屋的拆迁补偿利益现仍属于不确定状态。

本院认为，夏某1主张继承诉争房屋的拆迁补偿利益，但在审理过程中，因林某主张诉争房屋已由其购买，该房屋的拆迁补偿利益应归其所有，导致双方纠纷产生范围买卖合同及继承两个法律关系。双方当事人应就林某与刘玉仙所签订的诉争房屋买卖合同的效力先行处理。本案的基础法律关系为继承，夏某1在诉争房屋买卖合同效力尚未确定，该房屋的拆迁补偿款的数额或面积均未明确及拆迁补偿利益如何分配尚未确定的情况下，即夏某1主张继承的遗产尚未确定的情况下，其要求分割诉争房屋的拆迁利益条件尚未成就，故夏某1的诉讼请求证据不足，本院不予支持。原判结果正确，应予维持。夏某1可待房屋买卖合同效力及拆迁补偿利益归属确定后，另行主张继承。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8800元，由上诉人夏某1负担。

       本判决为终审判决。