城镇居民能买农村宅基地吗?

随着城市居民生活水平的提高, 越来越多的人向往田园式生活。每逢周末,城市的出城公路都堵得水泄不通。许多城里人在农村买房、置地,定期到农村欢度周末。

但是在享受惬意的时候, 您有没有想过背后的法律风险呢?

宅基地或者农村房屋买卖合同作为一种民商事合同, 当然要受«合同法»的规范。但是,国家在最初无偿批给农民宅基地时更多是出于保障居住的目的, 因此, 宅基地及其地上房屋的买卖行为又具有其特殊性, 并不像城市中的商品房可以随便买卖 。

但许多人容易忽略了这一点, 以为合同一签, 就可以高枕无忧了。这也是造成近年来通过诉讼确认宅基地和农村房屋买卖合同无效案件激增的原因之一。

目前,我国还没有一部专门调整宅基地或者农村房屋的法律,如果发生纠纷,法院主要依据«物权法»«民法总则»«土地管理法»等法律来进行审判。

«土地管理法»在l998年修订时,删除了原来“城镇非农业户口居民申请宅基地” 的规定, 但对于是否禁止城镇居民购买宅基地和农村房屋并没有给出明确说法 。

«物权法»第153条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用土地管理法等法律和国家有关规定。

«民法总则»第8条规定:民事主体从事民事活动,不得违反法律, 不得违背公序良俗。

可见,在«土地管理法»规定比较模糊的情況下, «物权法» 和«民法总则»规定针对此类活动可以适用国家政策。因此,法院在认定宅基地和农村房屋买卖合同效力的过程中, 会采取 “法律规定”结合“国家政策”的方法。

那么, 国家政策对这一问題又是如何规定的呢?

1999年5月6日,国务院办公厅发布的«关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知»第2条规定: 农民的住宅不得向城市居民出售, 也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅, 有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

2004年l0月21日,国务院发布的«关于深化改革严格土地管理的决定»第10条规定:改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理, 禁止城镇居民在农村购置宅基地。

2004年11月2日,国土资源部印发的«关于加强农村宅基地管理的意见»第3.13条规定:严禁城镇居民在农村购置宅基地, 严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

2008年7月8日,国土资源部印发的«关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知»第3.2条规定:严格执行城镇居民不能在农村购买和违法金造住宅的规定, 对城镇意民在农村购买和违法建造住宅中请宅基地使用权登记的, 不予受理。

可见在国家政策层面,自1999年起就严禁城镇居民申请农村宅基地或者变相通过购买农村房屋来取得宅基地的使用权。