本村村民之间能否转让宅基地?

对于同属于一个农民集体的村民之间能否购买本村宅基地或者房屋,此前法律上一直没有明确说法,直到2014年12月2日,中央发布了«关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、 宅基地制度改革试点工作的意见», 其中提出探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地。      

随后, 2016年9月29日国土资源部发布了«关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见»,其中规定：结合农村宅基地制度改革,允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地 。

上述国家政策等于给当地村民转让宅基地开了个小 “窗口”, 其背后法理依据是宅基地具有强烈的人身依附性和社会保障属性'如果在同一集体经济组织内部流转宅基地使用权,客观上不会造成享受权益主体范围的扩大。

随后,法院及时领会政策精神,并迅速在司法实务界达成共识，即在不违反“一户一宅”原则的前提下,如果买卖双方都是同一集体经济组织成员, 且宅基地买卖经过审批手续, 则可以认定买卖合同有效。                                    

因此,根据上述规定,当地村民购买合同有效的条件有二:    

条件一是,经过审批,这个比较好理解,可以参考之前的宅基地审批程序,在此就不赘述了。                         

条件二是, 买卖双方都必须属于同一集体经济组织。.

那么,实践中是如何对“同一集体经济组织”进行界定的呢? 是同属一个乡镇? 还是同属一个村委会? 是同属一个村民组?还是同属一个集体公司?.                         .

看到这里, 许多读者都会有点蒙, 甚至有的人会提出村委会和村公司不是一回事嘛?不都是一套人马嘛?

要想解答这个问题, 我们还是看看法律是怎么规定的。

«村民委员会组织法»第8条规定:村民委员会应当尊重并支持集体经济组织依法独立进行经济活动的自主权 。

无论实践中是什么样的, 在法律层面, 两者还是属于各自独立的主体。集体经济组:织承担的是经济职能;而村委会作为农村社会的基层自治组织, 承担的是行政管理职能。

厘清了集体经济组织概念之后, 我们再来看看农村土地的几种所有权情况 。

《物权法》第60条的规定:对于集体所有的土地和森林、 山岭、草原、荒地、確涂等,依照下列规定行使所有权:

（1）属于村农民集体所有的, 由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;

（2）分别属于村内两个以上农民集体所有的, 由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;

（3）属于乡镇农民集体所有的, 由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

根据上述«物权法»规定,在农村土地所有权主体上,只存在三种情形，即多镇农民集体所有、村农民集体所有以及属于村内两个以上的农民集体所有。

根据一物一权的原则, 农村宅基地要么属于村农民集体所有，要么属于村内并行的各农民集体经济组织所有。

此时，判断村民是否属于同一农村集体经济组织成员主要依靠集体土地的物权归属、发包主体等来认定,具体情形如下:

如果宅基地是村农民集体经济组织形式的，同村不同组的村民属于同一农民集体经济组织成员;

如果宅基地分属村内并存各农民集体经济组织形式的，同村不同组的村民不属于同一农民集体经济组织成员 。