农民将其农村房屋赠与城镇居民的行为是否有效?

对于这个问题, 要从以下几个方面进行判断:

首先, 由于农村房屋与宅基地使用权具有十分紧密的联系, 房屋赠与协议从形式上看属于处分房屋的行为, 但实质上在处分房屋的同时也必然对农村宅基地使用权进行了处分。 而农村宅基地使用权具有享受主体身份的特定性, 即只有集体经济组织成员才能依法通过申请、 审批程序而享有该集体经济组织所有的宅基地使用权, 并且根据相关法律规定, 申请主体和使用主体必须为符合条件的该集体经济组织成员 。

其次,赠与合同作为«中华人民共和国合同法»的重要内容之一,其签订与执行必定要受到«中华人民共和国合同法»的规范。根据«中华人民共和国合同法»第52条规定,有下列情形之一的合同无效： (3)以合法形式施盖非法目的； (4) 损害社会公共利益; (5)违反法律、行政法规的强制性规定。而企图通过签订房屋赠与合同而实现宅基地使用权转让的协议,因为其不但企图突破法律所规定的宅等地使用权主体范围, 而且可能会给集体经济组织权益和利益造成损害, 所以一旦产生纠纷就会被法院确认无效。

  最后,正是基于宅基地使用权主体的特定性, 2004年11月2日国土资源部印发的«关于加强农村宅基地管理的意见»规定, 农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后, 再申请宅基地的,不得批准。这条规定一方面体现出禁止将通过出卖、出租、赠与农村房屋而实现宅基地使用权转让的立法目的; 更重要的也给原房屋所有权人“敲响警钟”, 如果继续视法律和政策规定而不见的话, 执意将农村房屋出卖、 出租或赠与他人, 则其丧失再次申请宅基地的资格。